Что изменится в ипотечном кредитовании после 1 января 2025 года

С 1 января 2025 года в России начнет действовать новый ипотечный стандарт, разработанный Банком России совместно с кредитными организациями. Цель документа – сделать ипотеку более прозрачной для заемщика.

ЦБ предлагает сделать одинаковые условия по сроку и размеру первоначального взноса. Срок ипотеки предлагается ограничить 30 годами и выдавать ее не более чем на 80% стоимости объекта недвижимости. То есть первоначальный взнос должен быть минимум 20%. Условия носят рекомендательный характер.

Аккредитивы в ипотеке будут запрещены. Допустимы взаиморасчеты только через эскроу-счета. Банкам выгоднее первый вариант, так как это дает им дополнительную прибыль за счет возможности использовать средства в обороте. Но и заемщик тоже «в доле» с банком, получая скидку на жилье. Однако деньги на аккредитиве не попадают под систему страхования вкладов, в то время как эскроу-счета застрахованы на 10 миллионов рублей на случай отзыва лицензии у банка.

Фиктивная схема ипотеки без первоначального взноса («сделка с завышением»), это когда заемщик получает от застройщика назад сумму первоначального взноса после заключения кредитного договора. Сумма такого кешбэка закладывается в стоимость квартиры, тем самым повышая ее стоимость. Риски заключаются в том, что стоимость жилья становится выше рыночной, по которой невозможно его продать без ущерба для заемщика или банка.

Также банки не смогут требовать с застройщиков комиссию за снижение ставок («субсидированная ипотека от застройщика»). Сейчас распространена схема, когда застройщик платит банку комиссию за то, что он выдает покупателю ипотечный кредит по госпрограмме со сниженной ставкой. Банки, таким образом, компенсируют снижение прибыли. Комиссия, примерно 20%, естественно закладывается застройщиком в стоимость жилья и оплачивается покупателем.

При оформлении ипотеки банки будут обязаны информировать клиента обо всех рисках и расходах, связанных с кредитом. При этом кредитор должен рассказать клиенту о существующих программах господдержки, которые ему могут быть доступны.

А с 1 июля 2025 года под запрет попадут платные услуги по снижению процентной ставки по ипотеке. Сейчас такая услуга предлагается многими банками: заемщик платит фиксированную комиссию, которая включается в сумму кредита, взамен получает более низкую ставку. Схема может быть выгодной на длительном сроке кредитования, но если заемщик планирует выплатить ипотеку досрочно, расходы значительно превысят выгоду.

При этом до 1 июля 2025 года у банков появится обязанность возвращать остаток комиссии за снижение ставки в случае досрочной выплаты кредита. А при заключении кредитного договора с такой услугой предоставлять расчет полной стоимости кредита (ПСК) без нее, чтобы клиент наглядно видел разницу.

При нарушении ипотечного стандарта

Санкций за нарушение стандарта для банков пока не предусмотрено. Однако систематическое нарушение условий может привести к повышенному вниманию к деятельности кредитной организации со стороны регулятора.

Мнение экспертов

Ипотечный стандарт сделает ипотеку более прозрачной и понятной для заемщика. В тоже время, сократится объем выдачи жилищных кредитов из-за падения спроса. По некоторым оценкам, падение может составить до трети от текущих показателей. При этом жилье не станет более доступным: предпосылок к снижению ипотечных ставок нет, как и к снижению стоимости жилья. У застройщиков достаточный запас ликвидности, которую они увеличили за последние годы. Девелоперы просто сократят количество возводимых объектов, что уже происходит.

При этом не исключено, что банки и застройщики придумают новые схемы для обхода ограничений.